Code APE 6820A : la location de logements, du revenu foncier au micro-BIC

Qu’est-ce que le code APE 6820A ?

Le code APE 6820A porte le libellé officiel « Location de logements » dans la nomenclature NAF rév. 2 de l’Insee. Sa notice tient en une phrase : « la location d’appartements et de maisons, vides ou meublés destinés à l’habitation principale ou secondaire ». Deux mots y font tout le travail. Logement : les bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, terrains et garages relèvent du 68.20B. Habitation principale ou secondaire : c’est la destination du bien pour son occupant, et c’est elle qui sépare le 68.20A de l’hébergement de courte durée de la division 55. Le mobilier, en revanche, ne joue aucun rôle dans le choix du code — alors qu’il détermine presque tout en fiscalité, ce qui est la source principale de confusion sur ce code.

Le code est attribué par l’Insee à partir de la description d’activité déclarée, et sa finalité est statistique. Le décret n° 2007-1888 est cité jusque sur la fiche de la nomenclature : l’attribution d’un code APE « ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations » en faveur ou à la charge des unités concernées. Pour un bailleur, cela se vérifie à chaque ligne de cette page : ce n’est pas le 6820A qui décide si vous déclarez des revenus fonciers ou des BIC, si vous cotisez à l’Urssaf, ou si votre logement peut être loué — ce sont la nature du bail, le niveau de vos recettes et l’état du logement. Si le code reçu ne correspond pas à votre activité réelle, la correction se demande à l’Insee ; les règles générales d’attribution sont traitées dans notre guide du code APE.

Quelles activités couvre le code 6820A ?

La notice Insee retient la location de logements vides ou meublés à usage d’habitation principale ou secondaire, et y ajoute par une mention « comprend aussi » l’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles et la promotion immobilière de logements en vue d’une exploitation propre, dont les organismes HLM. Elle n’exclut explicitement qu’une seule chose, mais elle est de taille : tout l’hébergement « à usage non résidentiel ou destiné à des séjours de courte durée », renvoyé à la division 55. Les autres frontières se lisent dans les notices voisines.

Trois frontières expliquent la quasi-totalité des erreurs de code. Avec le 5520Z, le critère est la destination pour l’occupant, et l’Insee l’écrit dans les deux sens : la notice du 68.20A exclut les séjours de courte durée, celle du 55.20Z exclut « la mise à disposition de maisons et d’appartements meublés ou non pour un usage plus permanent, généralement sur une base mensuelle ou annuelle ». Avec le 6820B, le critère est l’usage du local : sa notice couvre les immeubles non résidentiels, les terres et terrains, et « la location au mois ou à l’année de boxes ou de lieux de garage de véhicules » — un garage loué séparément de tout logement n’est donc pas du 68.20A. Avec le 6832A, le critère est le propriétaire du bien : l’administration de biens immobiliers « pour compte de tiers », l’activité des syndics et le recouvrement des loyers y figurent expressément. Gérer vos propres logements relève du 68.20A ; gérer ceux d’autrui est un métier de service, qui relève du 68.32A et ouvre d’ailleurs ses propres conditions d’exercice, carte professionnelle comprise. Aucun de ces codes voisins n’a encore de page dédiée sur Eikio : leurs notices Insee sont listées dans les sources.

Nu ou meublé : trois situations derrière un seul code

Le 6820A n’a pas « un » régime. Il en a trois, et vous n’en choisissez aucun : ils se déduisent de deux questions dans l’ordre. Le logement est-il loué meublé ? Puis, s’il l’est : vos recettes dépassent-elles 23 000 € et les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal ? C’est tout. Il n’y a pas d’option à exercer, pas de case à cocher, et la troisième situation s’impose sans que vous ayez rien demandé.

Une seule de ces trois situations impose une formalité d’entreprise, et ce n’est pas celle qu’on attend. Dès que la location est meublée — situation B comme situation C, professionnel ou non —, vous devez déclarer le début de votre activité au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. La démarche est gratuite, elle vous inscrit au répertoire Sirène de l’Insee, vous délivre le numéro SIRET à reporter sur votre déclaration de revenus, et c’est elle qui déclenche l’attribution de votre code APE. La location nue, elle, ne demande rien : les loyers se déclarent avec vos revenus, sans immatriculation.

Le point à retenir est que le basculement de B vers C ne dépend pas seulement de vous. Les deux conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal : la perte d’un emploi, un départ en retraite ou le passage d’un conjoint à temps partiel peuvent faire tomber les autres revenus d’activité sous le montant de vos loyers et vous rendre professionnel sans qu’aucun bail n’ait bougé. L’administration recommande d’ailleurs de prendre contact avec l’Urssaf pour sécuriser la situation et, le cas échéant, régulariser l’affiliation. À l’inverse, la qualité de loueur non professionnel conditionne deux avantages substantiels : le régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la vente, avec son abattement pour durée de détention, et l’imputation des déficits, qui en situation B ne se reportent que sur les revenus de même nature pendant dix ans, alors qu’en situation C ils s’imputent sur le revenu global.

Location nue : revenus fonciers et micro-foncier

Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ce n’est pas un choix de présentation : la doctrine fiscale considère que « la location nue d’immeubles à usage d’habitation revêt, en toute hypothèse, un caractère civil », et la CFE écarte expressément du champ de l’impôt « les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé ». Vous n’êtes pas une entreprise, et aucun taux de cotisations ne s’applique à vos encaissements.

Le régime dépend d’un seul seuil. Si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, charges non comprises, le régime micro-foncier s’applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de frais. Le revenu brut à déclarer se calcule en deux temps : vous additionnez les loyers encaissés, les dépenses incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire, les subventions et indemnités perçues ; puis vous retranchez les charges locatives. La déclaration est simplifiée, sur le formulaire n° 2042, sans détail ligne à ligne. En contrepartie, vous ne déduisez ni travaux ni charges réelles : l’abattement les remplace, quelle qu’ait été l’année.

Deux cas font sortir du micro-foncier. Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, le régime réel s’applique de plein droit : déclaration n° 2044, déduction des charges réelles et justifiées — réparations et entretien, travaux d’amélioration dont la rénovation énergétique, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation, eux, ne sont pas déductibles. En dessous du plafond, vous pouvez opter pour le réel, et c’est l’arbitrage central du bailleur en logement ancien : l’option est irrévocable pendant 3 ans, ce qui ne se décide pas sur une seule année de travaux. Le réel ouvre en revanche le déficit foncier : la part du déficit étrangère aux intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, le reste sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Attention à une condition peu connue : la déduction sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d’être loué dans les 3 ans suivant l’année de la déduction, hors licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Location meublée : BIC, micro-BIC et seuil de 23 000 €

Meubler le logement change de catégorie fiscale : les loyers deviennent des BIC, déclarés au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme ceux d’une activité commerciale. Pour les revenus 2026, le régime micro-BIC s’applique tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 €, avec un abattement forfaitaire pour frais de 50 % et aucune déduction de charges. En dessous de 305 € de recettes, vous ne payez aucun impôt. Au-delà du plafond, le régime réel s’impose — avec un amortisseur utile : si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez, vous conservez le micro-BIC une année supplémentaire. Ce n’est qu’au dépassement constaté sur deux années consécutives que le réel devient définitivement obligatoire.

L’arbitrage micro-BIC contre réel se joue différemment du logement nu, et il penche souvent de l’autre côté. Le réel autorise en effet la déduction de l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles, charge comptable sans sortie de trésorerie qui n’a aucun équivalent en revenus fonciers. Face à un abattement de 50 %, un bien acquis à crédit produit fréquemment un résultat imposable faible ou nul au réel. L’option s’exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration et se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation. Le déficit éventuel se reporte dix ans sur vos seuls revenus de location meublée non professionnelle.

Reste le seuil qui décide de votre statut social. Vous êtes loueur non professionnel dès que l’une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €, ou ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer — salaires, autres BIC, et assimilés. Une seule des deux suffit, ce qui explique que la grande majorité des bailleurs en meublé restent non professionnels même avec des loyers élevés. À noter pour les contribuables non résidents : à partir des revenus 2026, les recettes retenues intègrent les revenus imposés dans le pays de résidence, ce qui peut déplacer la frontière.

Cotisations ou prélèvements sociaux : qui paie quoi

C’est la section où le 6820A se distingue le plus nettement des autres codes de ce répertoire, et il faut commencer par nommer la différence. Un prélèvement social n’est pas une cotisation : il n’ouvre aucun droit, ne se déclare pas à l’Urssaf, et se recouvre avec l’impôt sur le revenu. Une cotisation sociale finance une protection — maladie, retraite, invalidité — et suppose une affiliation. Pour un bailleur, l’immense majorité des situations relève du premier et non du second.

En situation A, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. En situation B, l’Urssaf considère que l’activité relève de la gestion de votre patrimoine privé et ne réclame aucune cotisation ; les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, dont le taux au cas général passe à 18,6 % pour les revenus 2026. Ces deux taux sont forfaitaires : ils ne comportent pas de tranche, et ne dépendent donc ni de votre revenu fiscal de référence ni de votre quotient familial. Un point de trésorerie à connaître : une part de la CSG payée est déductible de vos revenus si vous êtes imposé au barème progressif, et ce montant est prérempli sur votre déclaration. En situation C seulement, l’affiliation devient obligatoire et des cotisations sont dues ; le loueur qui relève par ailleurs du micro-BIC peut alors opter pour le régime micro-social, dont le taux applicable à cette activité est de 21,2 % des recettes encaissées, la contribution à la formation professionnelle s’ajoutant séparément à 0,1 %.

Cette situation C est aussi la seule des trois à ouvrir l’option pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, précisément parce qu’elle suppose le régime micro-social : si vous y êtes éligible au regard de votre revenu fiscal de référence, l’impôt est prélevé en même temps que les cotisations, à 1,7 % des recettes encaissées. En situations A et B la question ne se pose pas — sans affiliation ni régime micro-social, le versement libératoire n’existe pas, et les loyers restent imposés au barème progressif. Pour comparer l’option au barème sur votre propre situation, passez par le simulateur de revenus.

Une précision sur l’ACRE, souvent cherchée par réflexe sur les pages de code APE : cette exonération de début d’activité suppose une création d’entreprise et une affiliation au régime des travailleurs indépendants. Elle n’a donc d’objet que dans la situation C, et son éligibilité ne se déduit pas du code APE. Vérifiez votre cas auprès de l’Urssaf avant de la budgéter.

TVA : une exonération, pas une franchise en base

Sur ce point, le 6820A sort complètement du schéma habituel des pages de ce répertoire, et la nuance n’est pas cosmétique. Les loyers d’habitation ne sont pas en franchise de TVA : ils en sont exonérés. L’article 261 D du code général des impôts exonère les locations de locaux nus par son 2° et les locations de logements meublés à usage d’habitation par son 4°, ce dernier sans possibilité d’option. La doctrine administrative ferme la question du seuil d’une phrase : « le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l’activité, de même que le montant des loyers perçus, sont sans influence sur la situation au regard de la TVA ». Vous ne devenez donc jamais redevable par accroissement de vos loyers, et il n’y a aucun seuil à surveiller.

La conséquence pratique touche vos documents. La mention de franchise en base n’a pas sa place sur un avis d’échéance ou une facture de loyer d’habitation : elle désignerait un régime qui n’est pas le vôtre. Si vous devez justifier l’absence de TVA, c’est l’exonération de l’article 261 D qu’il faut viser. Autre conséquence, moins agréable : exonération signifie aussi aucun droit à déduction, et donc pas de récupération de la TVA sur vos travaux, votre mobilier ou vos honoraires de gestion. Les règles générales de facturation sont détaillées dans notre guide des mentions obligatoires, et le fonctionnement de la franchise en base — celui qui s’appliquerait à une activité taxable — dans notre guide de la TVA en micro-entreprise.

L’exception para-hôtelière : 3 services sur 4

Un seul mécanisme fait sortir un meublé d’habitation de l’exonération, et il se compte. Lorsque vous proposez au client 3 des 4 services annexes énumérés au b du 4° de l’article 261 D — le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée —, la prestation d’ensemble devient soumise à la TVA. Avec un ou deux de ces services, la location reste exonérée, et les services annexes aussi, qu’ils soient ou non inclus dans le prix du loyer. Le compte est donc à faire avant d’enrichir une offre : passer de deux à trois services change votre régime de TVA, pas seulement votre niveau de prestation. C’est dans ce cas, et dans ce cas seulement, que les seuils de franchise en base d’une activité d’hébergement entrent en jeu :

CFE : hors champ en nu, due en meublé

La cotisation foncière des entreprises suppose une activité habituelle, non salariée et exercée à titre professionnel — ce dernier critère excluant « les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé ». La location d’immeubles y ajoute deux conditions propres, et l’écart entre le nu et le meublé est considérable. Pour les immeubles nus, la CFE n’est due qu’à partir de 100 000 € de recettes brutes hors taxes — et surtout, elle ne concerne pas la location d’immeubles nus à usage d’habitation, quel que soit le montant encaissé. Un bailleur en logement vide est donc hors champ par nature. Pour les immeubles meublés, la CFE est en revanche due dès que les recettes brutes hors taxes dépassent 5 000 €, avec une exception : elle n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.

Deux allégements s’y ajoutent lorsque la cotisation est due. Aucune CFE n’est exigée l’année de la création de l’activité, et la base d’imposition est réduite de moitié l’année suivante ; par ailleurs, un chiffre d’affaires hors taxes de l’année N-2 inférieur ou égal à 5 000 € ouvre une exonération de plein droit. Une exonération permanente existe aussi pour les propriétaires et locataires qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable, ou en meublé à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire. Au-delà de ces règles, le montant dépend de la valeur locative des biens et des taux votés par la commune : il n’existe aucun tarif national à annoncer. Le service des impôts des entreprises du lieu où se situe le logement est l’interlocuteur compétent, et c’est lui qu’il faut interroger plutôt qu’un simulateur.

Obligations et assurances du bailleur

Aucun diplôme, aucune qualification et aucune autorisation ne conditionnent la location d’un logement dont vous êtes propriétaire. Les contraintes de ce code ne portent pas sur la personne du bailleur mais sur le logement lui-même, et elles sont devenues le principal motif de blocage d’un projet locatif.

Décence et performance énergétique : une interdiction en vigueur

Un logement mis en location doit respecter les critères de décence. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement étiqueté G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme non décent et ne peut plus être loué en France métropolitaine. Ce n’est pas une échéance à venir : l’interdiction s’applique aux contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date — un bail d’habitation signé avant et reconduit par tacite reconduction y tombe donc à son échéance. Les logements étiquetés F suivront au 1^er janvier 2028, les E au 1^er janvier 2034. Un calendrier distinct s’applique en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte : étiquette G au 1^er janvier 2028, étiquette F au 1^er janvier 2031. Le DPE valide fait partie du dossier de diagnostic technique à remettre au locataire, et un locataire peut le réclamer en cours de bail pour évaluer la décence de son logement.

Assurances : une seule obligation légale, et elle dépend de la copropriété

La distinction utile n’est pas entre obligatoire et facultatif, mais entre ce que la loi impose, ce qu’un tiers exige et ce que le risque rend raisonnable. Obligation légale : si le logement fait partie d’une copropriété, vous devez souscrire une assurance de responsabilité civile, en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, et l’obligation vaut que vous occupiez le lot ou que vous le louiez. Elle couvre les dommages qu’un élément de votre logement causerait à la copropriété ou aux tiers — une installation électrique défectueuse qui provoque un incendie se propageant au palier et au voisin. Obligation de vigilance : dans tous les cas, copropriété ou maison individuelle, vous devez veiller à ce que votre locataire souscrive une assurance risques locatifs, destinée à réparer les dommages qui relèvent de sa responsabilité. Protection recommandée : hors copropriété, aucune assurance habitation ne vous est imposée, mais vous resterez tenu d’indemniser les tiers pour les dommages dont votre bien est à l’origine, incendie, dégât des eaux, chute d’arbre ou de mur — une responsabilité civile y répond.

Les garanties souvent présentées comme indispensables au bailleur — loyers impayés, protection juridique, vacance locative, dégradations immobilières — relèvent toutes du troisième niveau. Aucune n’est obligatoire, et aucune ne couvre automatiquement ce que son nom suggère : une garantie loyers impayés subordonne presque toujours sa prise en charge à des conditions de solvabilité vérifiées à la signature du bail, et refuse le sinistre si le dossier du locataire ne les remplissait pas. Ce sont les exclusions et les plafonds du contrat qui déterminent la couverture réelle, pas l’intitulé de la garantie. Lisez en particulier ce qui est prévu pour la vétusté, les dégâts des eaux d’origine indéterminée et la période de vacance entre deux locataires.

Foire aux questions

Les points à clarifier avant votre première mise en location avec ce code.